후순위 근저당 안전할까

부동산을 활용한 투자 방식 중 하나로 ‘근저당권 설정’이 있습니다. 그중에서도 ‘후순위 근저당’은 고수익을 기대할 수 있는 만큼, 위험성 또한 높은 고위험 투자로 분류됩니다. 하지만 정확한 개념과 리스크, 법적 구조를 이해하고 접근한다면 합리적인 자산 운용 수단이 될 수도 있습니다.

 

이 글에서는 후순위 근저당의 개념, 장단점, 투자 시 주의사항, 실제 사례까지 깊이 있게 다뤄보겠습니다.

 

후순위 근저당 안전할까

 

1️⃣ '후순위 근저당'이란?

📌 근저당권 기본 개념

근저당권은 채무자가 채권자에게 빚을 갚지 못할 경우, 채권자가 부동산을 경매 등으로 처분해 우선적으로 빚을 회수할 수 있는 권리입니다.

• ‘근’자(根)가 붙는 이유는, 특정 채무가 아니라 ‘최고액’ 한도 내에서 반복적으로 발생할 수 있는 채무 전반을 담보하기 때문입니다.
• 따라서 일반 저당권보다 활용도가 높고, 금융기관 대출에서는 거의 대부분 ‘근저당’ 형식으로 설정합니다.

 

🏠 후순위 근저당의 의미

후순위 근저당은, 이미 다른 채권자가 선순위로 근저당을 설정해 놓은 부동산에, 두 번째(혹은 그 이후) 순서로 근저당권을 설정한 경우를 말합니다.

 

예시

• A은행이 부동산에 채권최고액 1억 원의 근저당권을 2023년 1월에 설정 → 1순위
• B투자자가 채권최고액 5천만 원의 근저당권을 2024년 3월에 설정 → 2순위 (후순위 근저당)

 

이 경우, 부동산이 경매에 넘어갈 경우 A은행이 우선 변제되고, B투자자는 잔액이 남는 경우에 한해 회수가 가능합니다.

 

 

🧾 등기부등본 상 확인 포인트

• 등기부 ‘을구’를 보면 근저당권의 설정 날짜와 순서를 확인할 수 있습니다.
• 순위가 앞설수록 회수 가능성이 높아지고, 후순위로 갈수록 위험이 커집니다.

 

 

2️⃣ 후순위 근저당 위험성— “담보가 있다”는 착각에 주의

⚠️ 경매/공매 시 배당 순위 원칙

 

부동산이 채무 불이행으로 경매에 넘어가면, 법원은 낙찰금을 아래 순서로 배당합니다.

1. 세금, 공과금 등 우선권 있는 채권
2. 1순위 근저당권자
3. 2순위 근저당권자 (후순위)
4. 그 외 일반 채권자

👉 후순위 근저당권자는 남은 금액이 있을 때만 회수 가능합니다.

 

🔍 사례로 보는 위험성

사례 A. 손실 발생

• 부동산 시세: 2억 원
• 1순위 근저당: A은행 1.7억 원
• 2순위 근저당: B투자자 3천만 원
• 경매 낙찰가: 1.8억 원

→ A은행은 전액 회수, B투자자는 0원 회수

→ 후순위 근저당권자는 전액 손실

 

❗ 주의해야 할 핵심 포인트

• ‘채권최고액’ 기준으로 배당이 이루어짐: 실제 대출금보다 많을 수 있음 (통상 최고액은 실제 대출금의 120~130%)
• 부동산의 시세 변동성: 시세가 하락하면 회수 가능성이 급감
• 경매 비용, 체납세금, 우선변제 전세보증금 등이 중간에서 자산을 잠식할 수 있음

 

 

3️⃣ 그렇다면 왜 후순위 근저당 투자할까?

💰 높은 수익률

• 금융기관은 보통 선순위 대출에만 참여하며, 보수적으로 접근합니다.
• 개인 투자자나 사모펀드, 일부 대부업체 등은 후순위 대출에 투자하며 연 10~20% 고금리 수익을 기대합니다.

 

🔍 투자자들이 후순위 근저당에 투자하는 이유

① 선순위 대비 담보 여유가 충분한 경우

• 예: 부동산 시세가 8억인데, 선순위 채권이 3억 → 후순위로 2억까지 안전하다고 판단

② 부동산 가치가 상승할 것으로 예상될 때

• 개발호재, 입지 개선, 리모델링 등으로 가치가 올라 회수 가능성 높음

③ 대출자(채무자)의 상환 능력이 명확한 경우

• 개인사업자 또는 법인의 매출 규모, 소득 등이 확실하다면 리스크가 낮아짐

④ 상환 플랜이 분명한 경우

• 단기 유동성 확보용 대출(예: 중도금 대출, 개발 프로젝트 브릿지론 등)의 경우 기간과 상환 시점이 명확함

 

⚠️ 그러나, 현실은?

• 시장 침체로 경매 낙찰가가 하락
• 부동산 가치에 과도한 기대
• 채무자 부도 또는 사업 실패
• 권리분석 미숙 → 선순위 외에 전세보증금, 유치권 등 다른 권리로 회수 순위 밀릴 수 있음

 

 

 

4️⃣ 후순위 근저당 투자 전 체크리스트

(1) 선순위 채권금액 정확히 파악하기

• 등기부등본 ‘을구’를 확인해 1순위 근저당권자의 채권최고액을 파악하세요.그러나 법적으로는 채권최고액 기준으로 우선 변제가 됩니다.
• 예: 채권최고액 1억 → 실제 대출금은 약 7,000만 원일 수 있음

 

🔎 주의 포인트

• 선순위 채권이 많을수록 후순위는 위험합니다.
• 설정금액이 아닌 실제 채권잔액도 파악이 가능하면 안전합니다. (채무자에게 확인)

 

(2) 부동산 감정가 및 시세 검토

• 담보 부동산의 현재 시세 또는 감정평가액을 확인하세요.
• 선순위 + 후순위 총 채권금액이 시세의 70% 이하라면 상대적으로 안정적입니다.

 

📊 예시

• 시세: 10억
• 1순위: 5억
• 후순위로 1.5억 투자 → 총 담보 부담률 65% → 회수 가능성 높음

 

(3) 채무자(대출자) 신용 상태 확인

• 개인 대출자: 신용등급, 부채비율, 소득, 연체 이력 등 체크
• 법인 대출자: 재무제표, 현금흐름표, 납세 내역 등 확인

 

📌 신용 상태가 낮거나 세금 체납 이력이 있는 경우 → 투자 지양

 

 

(4) 다른 권리 존재 여부 확인 (권리분석 필수)

• 등기부등본 외에도 다음 권리들을 확인해야 합니다:

권리 유형	우선 변제 여부	주의 사항
전세권/임차보증금	우선 변제 있음	대항력 여부, 확정일자 필수 확인
유치권	사실상 매각 지연 유발	등기에 안 뜰 수도 있음
조세채권(세금)	1순위 배당 대상	체납 국세가 있으면 후순위 배제됨

 

 

✅ 실전 권리분석 TIP

• 부동산 현장 방문: 실제 점유자 누구인지 확인
• 확정일자 유무: 관할 주민센터에서 열람 가능

 

(5) 채권 회수 전략 수립

• 단순히 담보만 믿지 말고, 상환 플랜이 있는지 확인해야 합니다.

 

❓ 꼭 문서화할 항목

• 대출금 만기일
• 중도상환 가능 여부
• 연체 발생 시 지연이자율 및 조치
• 담보 외 추가 보증/책임 여부

 

5️⃣ 사례로 보는 후순위 근저당 투자 성패

📉 사례 1 - 손실 사례

 

투자자: 김 씨

담보 부동산: 수도권 A아파트

1순위 채권최고액: 2억 원

후순위 투자금액: 5천만 원

경매 낙찰가: 2.3억 원

 

📌 결과:

• 1순위 채권자 전액 회수
• 김 씨는 후순위 채권 전액 손실

 

원인 분석

• 부동산 가치 하락
• 선순위가 과도하게 설정되어 있음
• 추가 우선권 권리(체납세금)가 있었음

 

📈 사례 2 – 수익 사례

투자자: 박 씨

담보 부동산: 지방 B상가건물

시세: 약 8억 원

1순위 채권: 3억 원

후순위 투자: 1억 원 (이자 연 14%)

경매 낙찰가: 7.5억 원

 

📌 결과:

• 선순위, 후순위 모두 전액 회수
• 박 씨는 이자수익 + 원금 전액 회수

 

성공 요인

• 시세 대비 총 채권 부담률 낮음 (50%)
• 임차인 없음, 깨끗한 권리관계
• 채무자의 상환 의지가 분명했음

 

6️⃣ 후순위 근저당의 법적 절차 요약

① 근저당권 설정 절차

1. 금전소비대차 계약서 작성 (또는 공정증서)
2. 등기소에 근저당권 설정 등기 (을구에 기재)
3. 채권최고액과 이율 명시

②채무불이행 시 절차

1. 기한이익 상실 통보 (내용증명)
2. 민사집행법에 따라 경매 신청 (법원 접수)
3. 법원 집행관이 경매 개시 → 배당 순서대로 변제

③ 배당 순서 요약

순위	채권자 유형
1순위	세금 및 우선 변제 채권
2순위	1순위 근저당권자
3순위	2순위 근저당권자
그 이후	일반 채권자, 후순위 담보권자

 

 

요약: 후순위 근저당은 ‘투자’가 아니라 ‘분석’이다

체크 항목	이유
선순위 채권금액 확인	배당 순위상 회수 가능성 분석
감정가 및 시세 파악	담보가치 대비 채권안정성 확보
채무자 신용 조회	상환 능력 및 연체 리스크 파악
권리분석 필수	우선권 존재 시 손실 위험 큼
회수 전략 수립	단순 담보가 아닌 구조 분석

 

 

7️⃣ 후순위 근저당, 이런 분께는 비추천

• 안정적인 수익을 원하는 초보 투자자
• 부동산 권리분석에 대한 지식이 부족한 경우
• 대출·경매 등 법률 절차에 익숙하지 않은 경우
• 전체 자산의 상당 부분을 투자하려는 경우

👉 후순위 근저당은 소액, 분산 투자로 접근하고, 전문가의 법률 자문과 함께 하시는 것을 추천드립니다.

 

 

결론: 후순위 근저당, 신중하게 접근하자

후순위 근저당은 단기적으로 고수익을 얻을 수 있는 매력적인 수단입니다.

그러나 선순위 권리자의 존재, 경매 결과, 채무자 신용 등 복잡한 요소들이 얽혀 있기 때문에,

정확한 분석 없이 접근하면 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

 

부동산 투자에서 ‘정보’는 곧 ‘방패’입니다.

후순위 근저당에 관심 있다면 반드시 전문가와 함께 리스크를 분석하고, 안전장치를 마련한 후 투자하세요.

 

부동산 선순위 근저당 반드시 알아야 할 핵심 개념과 주의사항

 

근저당권 뜻 제대로 알고 투자하자